Földhaszonbérleti díjak: mire érdemes odafigyelni a szerződések meghosszabbításánál?

Az új szabályozás a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvénynek (Fétv.) a haszonbérleti szerződés tartalmára vonatkozó különös rendelkezéseket tartalmazó alcímében található, vagyis egy újabb ponttal egészült ki a haszonbérleti szerződésekkel szemben támasztott tartalmi követelményrendszer. Ezért a fennálló haszonbérleti szerződéseknél erre a jogszabályi változásra a szerződés hosszabbításánál különösen érdemes odafigyelni, mert a jövőbeni szerződés hosszabbításkor már a 2022. január 1. után hatályos jogszabály által előírt tartalmi követelményeknek kell megfelelnie a szerződésnek. Ha a módosítás például a szerződés hosszabbítására terjedne csak ki, nem elegendő automatikusan e pontot módosítani, célszerű megnézni a módosításkor hatályos jogszabályi rendelkezéseket a szerződés tartalmára vonatkozóan és annak megfelelően kell kialakítani a szerződésmódosítás tartalmát – hívja fel a figyelmet a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara.

Annál is inkább fontos erre odafigyelni, mert a szerződéshosszabbítás hatósági jóváhagyása során a mezőgazdasági igazgatási szerv már az új szabályoknak való megfelelőséget fogja vizsgálni a szerződés haszonbér megfizetésére vonatkozó kikötésnél is. Ha e hiba miatt megtagadja a hatóság a szerződés jóváhagyását, akkor előállhat olyan helyzet is, hogy az eddigi haszonbérlő nemcsak a földhasználati jogosultságát veszíti el, de volt haszonbérlői előhaszonbérleti státuszát is.

Mi a helyzet a föld haszonbérbe adásából származó jövedelemmel adózási szempontból?

A föld bérbeadásából származó jövedelem adózását tekintve sajátságos: a bevallást és az adó befizetését is a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz kell teljesíteni. A termőföld bérbeadásából származó bevétel – ha az nem adómentes – külön adózó jövedelemnek minősül, amely után a fizetendő személyi jövedelemadó mértéke 15 százalék. A gyakorlatban azonban jellemzően hosszútávú jogviszonyokkal találkozunk, ami az adózási szempontból is kedvezőbb, ugyanis a termőföld bérbeadásából származó jövedelem, ha a szerződés legalább 5 évre szól, akkor adómentes (a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 1. számú melléklet 9.4.1. pont).

 Ha azonban a szerződés 5 éven belül megszűnik – ide nem értve azt az esetet amikor a megszűnés oka a szerződő felek akaratán kívüli, vagy ha azonnali felmondás történt – a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni. Amikor gazdasági társaság vagy egyéni vállalkozó (úgynevezett kifizető) a haszonbérlő, és az adót már levonta, a magánszemély bérbe adónak nem kell adóbevallást benyújtani, ilyenkor a kifizetőnek az általa kifizetett bérleti díjról és a levont adóról a magánszemélynek igazolást kell kiadnia. Ha a kifizető az adót mégsem vonta le vagy a bérleti díjat természetben teljesítette, akkor a 15 százalékos adót a magánszemélynek kell megfizetnie a jövedelem megszerzésének negyedévét követő hónap 12-éig. Abban az esetben, ha magánszemély a bérlő, a bérleti díj utáni adó bevallása és befizetése a bérbeadó magánszemély kötelezettsége a jövedelem megszerzésének évét követő év március 20-ig.

Mi a teendő, ha a földbérlő nem fizet?

A haszonbérfizetés nem teljesítése olyan súlyos szerződésszegő magatartás, ami a szerződés azonnali hatályú felmondásának lehetőségét nyitja meg a bérbeadó előtt. Ha a bérlő késedelembe esik a bérfizetéssel, a bérbeadónak először írásban, igazolt módon fel kell hívni a teljesítésre és ha az írásban közölt felhívás ellenére továbbra sem teljesít a bérlő, a haszonbérbeadó azonnali hatállyal felmondhatja a szerződést.

A bírói gyakorlat jelentős részét teszik ki a föld haszonbérleti szerződések felmondásával összefüggésben a haszonbér meg nem fizetése miatti felmondás érvényességének megállapítása iránt indított ügyek. Az e tárgykörben hozott ítéletekből ismerhetjük meg, hogy ha a haszonbérbeadó megfelelő határidő tűzésével írásban nem szólítja fel a lejárat után a haszonbérlőt a hátralékos haszonbér megfizetésére, úgy a későbbi felmondása nem lesz érvényes.

Ugyancsak a joggyakorlat szolgál iránymutatásul arra, hogy mi tekinthető megfelelő határidőnek az elmaradt haszonbér megfizetésére. Az eset összes körülményeit vizsgálva adott esetben az elmaradt haszonbér megfizetésére biztosított néhány napos határidő is megfelelő lehet, ha bebizonyosodik, hogy a teljesítés nem azért maradt el, mert nem volt megfelelő a határidő, hanem azért, mert a haszonbérlő nem akarta azt a szerződés szerinti összegben kiegyenlíteni.

A földforgalmi szabályozás tehát lehetőséget biztosít arra, hogy a jövőre nézve megváljon a bérbeadó a súlyosan szerződésszegő bérlőjétől, de az elmaradt bérleti díj behajtása iránt még külön lépéseket kell tennie – állapítja meg a NAK elemzése.